河合ジャパンが教えるPAG基本講座
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投資用と住居用マンション、何が違うの？
不動産の世界では、投資用マンションの価格高騰が続いているという。どうやらその背景には、リタイア後を見据えて定期的な賃料収入を得ようとする、３０～４０代ビジネスパーソンの需要があるようだ。マンションといえば大きな買い物だが、老後の定期収入は確かに大きな魅力。しかしマーケットには、投資用マンションと住居用マンションが個別に売り出されている。何が違うのだろうか。そこで今回は、不動産投資アドバイザーの向井啓和さんに話を伺うことにした。
建物の構造は同じだが内装が違う
まず、基本的な説明からしましょう。言葉のとおりですが、投資用マンションとは不動産投資を目的としたマンションのこと。人に貸すのが前提で、多くはワンルームマンションです。しかし、投資用も居住用も同じ法律をもとに設計・建設されるので構造上の大きな違いはありません
つまり目的が違うだけなのか？
設備や内装の細かな仕様が異なる場合があります。住居用はオーナー自らが住むので、物件を選ぶ際に設備や内装にこだわることが多いのに対し、投資用は設備や内装を重視しない傾向があります。例えばユニットバスは、住居用ならハイグレードからミドルグレードのタイプというのが一般的ですが、投資用は最もリーズナブルなグレードのタイプということが少なくありません。投資用のオーナーは借主が退去後に初めて内見をすることも多く、その安価な内装に驚くこともあります
投資用はローンの金利が高い
次にお金の問題。投資用と住居用では、ローンの金利が違うという話を耳にしたことがあるが、実際はどうなのだろう？
一般的に投資用のローンの金利は、住居用の金利にくらべて１～２％程度高いのが現状です。具体的な数字で見てみましょう。ある情報によると、２０１８年２月１日現在、住居用のローンの金利は、主要都市銀行の１０年固定の金利が０．７７５～１．６００％（平均で１．２８６％）、変動金利が０．５２０～１．０７５％（平均で０．６６６％）で推移しています。それに対して、投資用のローンの金利は、一般的には２．５％～４．５％前後です。年収が数千万円、あるいは純資産が１億円以上など、資産背景のよい人は投資用でも１％未満のローン金利で借入れできることもあります
ほかに違いはあるだろうか？
投資用は住居用にくらべて修繕積立金や管理費などの当初の設定が低く、その一方で大規模修繕の際に追加出資を求められるケースがあります
引用元
